一、美麗的傳說——紐約中央公園的來龍去脈

　　南起59街，北抵110街，東西兩側被著名的第五大道和中央公園西大道所圍合，中央公園名副其實地坐落在紐約曼哈頓島的中央。340公頃的宏大面積使她與自由女神、帝國大廈等同為紐約乃至美國的象征。

　　關于紐約中央公園，在房地產開發界流傳著一個個美麗動聽的故事。是什么原因導致了中央公園的出現？又是什么原因使得鄰近公園的房地產成為紐約城市型高尚社區的代名詞？

　　事實上，在中央公園醞釀出現的19世紀50年代，紐約等美國的大城市正經歷著前所未有的城市化。大量人口涌入城市，經濟優先的發展理念，不斷被壓縮的公園綠化等公共開敞空間使得19世紀初確定的城市格局的弊端暴露無遺。包括傳染病流行在內的城市問題凸現使得滿足市民對新鮮空氣、陽光以及公共活動空間的要求成為地方政府的當務之急。1851年紐約州議會通過的公園法正是這種狀況的集中體現。

　　在曼哈頓島東側沿河建設公園的方案流產后，1853年中央公園的位置及規模大致確定。1858年中央公園設計競賽公開舉行，Olmsted與Vaux的方案在35個應征方案中脫穎而出，成為中央公園的實施方案。Olmsted本人也被任命為公園建設的工程負責人。只不過當時的中央公園用地及其周圍地區尚遠在紐約市的郊外。高低不平的土地、裸露的巖石、散布的低收入者的棚戶足以讓任何一個房地產商望而卻步。

　　中央公園于1873年全部建成，歷時15年。

　　二、 關于房地產的好消息與壞消息

　　　　中央公園建設的意義可以從多個方面講述：比如她是全美第一個公園Public Park；再比如，在其規劃建設中，誕生了一個新的學科——景觀建筑學（Landscape Architecture）。但對于房地產開發而言，大概可以從兩個不同側面來看待她的意義。

　　中央公園的建成大大地刺激了周邊地區的房地產開發熱潮。昔日的荒郊蠻野和低收入者的棚戶被規整的林蔭大道、茂密的樹林、開闊的草坪和大片的水面所取代。在享受大都會文明的同時，鄰近雖經人工的精雕細刻仍不乏自然情趣的大片綠地，逃離喧囂的鬧市對紐約舊臣新貴們的誘惑力可想而知。的確，中央公園的興建帶動了當時尚屬郊區的周邊地區的城市化進程。公園的興建使普通市民有了一個娛樂休閑的去處；中產階級滿足了他們提高生活品質的愿望；地方政府收到了為數不菲的房地產稅；當然開發商們也毫不客氣地把開發利益悉數收入囊中。用今天的話來說是一個多贏的結果。按照美國式的敘述習慣，這就是我要告訴你的好消息！

　　不過對于房地產所有者以及開發商來說，還有一個“壞消息”。這就是在用來收買中央公園用地的500萬美元中，有32％是由周邊的地產所有者負擔的。從42街到116街，總面積大約為公園面積4倍的公園周邊地區被劃入這一受益者負擔地區。這就意味房地產開發商，當然最終是房地產所有者必須承擔公園建設的部分費用。但這種按照誰受益誰負擔的原則進行的公益性建設已成為市場經濟下進行城市建設的準則之一。

　　三、 房地產開發與城市公共空間

　　由此可以看出：鄰近公園的房地產成為紐約高尚社區的根本原因在于這些地區中的居民可以觀賞到或較方便地利用更接近自然環境的大面積綠地。在代步手段尚處在馬車時代的紐約，居所與綠地之間的距離就顯得更為重要。那么中央公園這種在城市中集中建設大規模綠色空間的模式以及集中式大公園——周邊房地產的模式是否是惟一的呢？我們不妨來看一下同處紐約的另外兩個實例，或許可以得到某種啟發。

　　從中央公園沿百老匯大道向南，有兩個規模不大的公園，分別是麥迪遜廣場公園和聯合廣場公園。在兩個公園之間向東就是紐約惟一的一個私立公園——哥蘭摩西公園（Gramercy）。由四周公寓圍合而成的長方形公園僅占據了大約一個街區的范圍，城市道路在公寓與公園之間穿過。如果不是公園周圍一人多高的鐵欄桿將這個作為私人空間的“公園”與作為公共空間的道路分隔開來的話，哥蘭摩西公園與普通的街心公園并無二致。公園的所有權歸周圍公寓中的住戶以及賓館所有。進入被鐵欄桿圍起來的公園必須通過兩個上了鎖的大門。除住戶之外，一般市民或訪客只有成為賓館的顧客才有可能利用公園中的設施。

　　到訪過紐約的人多半會對許多摩天大樓本身留有深刻的印象。或許也還能記得許多摩天大樓前還設有供人休息停留的廣場或加寬了的人行道。在享受這些優雅環境的時候，也許會感慨這些財大氣粗的老板們有時也會對普民大眾給予那么一點點憐憫。其實不然，這些經過精心設計的公共空間只不過是房地產商為獲取更多可出售（租）建筑面而付出的一點代價。根據20世紀60年代修訂的紐約市區劃條例中的容積率獎勵制度，開發商在提供一定規模公共空間的前提下可以獲得高出標準容積率的額外建筑面。換句話說，就是以土地換建筑面積。這些由私人開發、管理，供公眾使用的公共空間被稱為“私人所有的公共空間”（Privately owend public space）。到目前為止，曼哈頓島上共有500余塊這樣的空間，其合計面積達到中央公園面積的十分之一。

　　四、 房地產——城市公共空間暢想曲

　　從上面的例子可以看出：在城市中，尤其是像紐約這樣的大都會中，生活在鋼筋混凝土森林中的人們利用各式各樣的方法，努力創造出綠色空間。這一方面體現了人類追求自由的公共活動空間、崇尚綠色、崇尚自然的天性，另一方面也反映出城市中的綠色空間是一種十分珍貴的稀缺資源。從紐約的發展過程來看，像中央公園這樣大規模的綠色空間只有在城市化之前預先規劃設計甚至建造才可以實現。城市一旦形成，幾乎不存在形成大面積綠色空間的可能。像“私人所有的公共空間”只能是退而求其次的辦法。

　　人是一個充滿欲望的動物。在享受現代城市文明的同時又不愿意放棄田園般的綠色環境。對此，霍華德的田園城市理論給予了充分的詮釋。城市中，綠色空間周圍房地產的價格之所以上揚，無外乎是利用了綠色的稀缺資源和人的欲望。房地產利用自建的綠色空間升值，并未占用公共資源，相反為城市整體提供了更多的綠色空間，無論這些空間是否被其他市民所利用。而公園周邊房地產的升值顯然是利用了作為公共財富的綠色空間的資源價值，房地產所有者拿出一部分利潤返還社會也在情理之中。

　　由此可見，作為公共財富和稀缺資源的大面積綠色空間的確可以為其周邊的房地產項目帶來額外的收益。只不過這只是影響房地產價值的因素之一。其他諸如區位、交通條件、社區服務設施水平等也都不同程度地影響著房地產的價值，大規模綠色公共空間給周邊房地產帶來的影響不可忽視，但也不應被過分地夸大。有時這種毗鄰關系也未嘗不可能作為負面因素出現，例如公共空間中嘈雜人群所帶來的環境與治安問題。此外，對采用收益者負擔方式開發的大規模公共空間來說，房地產客戶群的細化也是一個重要的前提。即在購房時愿意多拿出一部分資金，以獲得額外綠色空間的客戶群體的出現。

　　中美的資源狀況對比決定了中國不可能以郊區化的形式來兼顧人們對城市文明與自然環境的雙邊追求。但是，紐約中央公園的建設實例至少可以給我們一個啟示，政府部門所主導的大規模公共綠色空間的規劃建設，由此所帶動的周邊房地產的開發以及受益者負擔金的征收，廣大市民休閑娛樂場所的增加和城市整體生態環境質量的提高未嘗不是適合于我國目前城市開發建設的一種模式。

　　在我看來，充分調動政府部門、房地產開發商、規劃設計人員、普通購房者的積極性，運用中國人的聰明才智，建立一種適合中國國情的新型的城市公共空間——房地產關系并非是虛無縹緲的“烏托邦”。

　　（作者為清華大學建筑設計院副教授）